第九百七十二章 “三千”小镇，“小镇”三千
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由于是中央空调集中送凉供暖，实际电费支出又没那么多了，居民住宅就是按使用面积，每平方米每年收取一块钱。
100平方米的公寓，每年就是1200块钱的中央空调使用费。
夏天空调不用关，冬天二十四小时家中温度保持在20度以上，可始终开窗通风。
小镇自设私立性质的幼儿园，小学，初中，高中，一个三千居民家庭的小镇，幼儿园，小学，初高中都有。
除供小镇居民家庭的孩子入学外，同样接收附近城市与国际学生借读。
“小镇”在性质上属于社区，在政治区划上属于“村”，所以，是有普选的。
全镇公共事务由居民自治委员会管理，新进居民是否批准入驻，由小镇全体居民表决。
不用开会，与短信一样，有新申请入户的居民，就有个短信提醒。
只要居民自己不对这一审查权力弃权，有申请入驻的新居民了，就会收到短信提醒。
有时间愿意投票，就在家中的可视化智能管家屏幕上，看看申请入户人公布的学历，履历，家庭成员，资产等各项情况，长的帅不帅，漂亮不漂亮，之后根据感觉，选个“同意”或“否决”，就可以了。
小镇居民自治委员会通过了，申请者才有在小镇长期租房的资格，允许贿选，大款每家发两百买票没问题，但只要小镇居民投票不过，再有钱别的地儿玩去，本小镇不租。
独栋别墅与高级公寓租赁价格，秉承着SP一向反动的传统，与狗粮一样，定价权同样交由最终用户决定。
反正独栋别墅与高级公寓一共就3000套，多一间都没有，永远都不会再加一套房。
供应量就这么多，需求少的时候，3000套房仅有2000人愿意租，那无论房屋所在地段，建筑成本与面积大小，一年租金1块钱，就可以了，租的到。
3000套房5000户要租，那就价高者得喽。除了第一批是竞标外，其后小镇居民自治委员会一组建，有迁出空闲的房屋，有外来者要入驻，还要多道集体决议的投票。
租赁合约可以以租金一块钱一签七十年，但要一次缴纳合同总金额的三成，即二十一年共21块钱的房租。
但并非是签订七十年，就能七十块住70年了，不是的，每两年会根据小镇别墅与公寓的平均租金，做一个租金复位。
两年后，原本一年1块钱租金的独栋别墅，平均租金上涨一万倍，来到了10001块。
那么，早期签订了七十年长期租赁合同的租户，就要选择是补一半，还是根据合同条款，自动解除租赁合同。
租约中，即便签署了长期租赁合同，租户也很少会缴纳合同期的全款，合同期内房东也照样赶租户走人，对双方违约责任的规定与追责，都很笼统。
巴士酒店的“小镇”长期租赁合约，缺点就是合同租赁期限非实质租赁期限，有诈骗嫌疑。
优点，就是在合同期内，由于先一次缴纳了合同总期限的三成租赁费，所以，租金即便涨价，只要尚处于合同期内，只需补一半。
别墅与公寓一块钱的年租平均价格从1块钱涨到了10001，老居民只需补差额部分的一半，也就是5000就可以了，新来者才是市价。
这是一种长期合约风险对冲，但没有给出炒作的空间与杠杆，即便是有长期租赁合约的老居民，唯一的套利空间，就是两年的房租差额。
即，原本1块钱1年的房租，两年后房租复位调整的时候，涨到了10001，老居民通过选择续约两年，补交两年共1万的差价，然后，进行租约变更，租给新租户，能获得两年房租差额部分的1万利润。
但是，想户主“套牌”，以房东的身份，以长期租赁合约的一半价格，替新租户缴纳房租，那个空间是很小的。
因为，小镇中的教育，医疗，交通，食品等各项针对小镇常驻居民的福利，房本上的名字不对，是享受不了的。
本镇居民的孩子入托一月两百，外面孩子一月两千，本镇孩子入小学升中学有特权，学费低廉，外部掏十几倍都不见得能进来。
故此，“户籍套牌”不是不能套，一个没孩子，也自认不会得病，短租一两年的青年租客，或许会选择“户籍套牌”，节省一部分房租，这是允许的，随意。
可巴士酒店整体开发的小镇，特色本来就是长租，2年以下的租约都没有，对大多长期租赁者来讲，“户籍套牌”肯定是得不偿失。
反正，套利空间是有，巴士酒店公司只是在架构上采取了对冲的方式，在框架上限制了炒作与杠杆的空间，但与巴士连锁酒店式公寓的房产交易一样，对居民私下的折腾，不干涉。
由于是荒野白纸上建镇，又是封闭的自有经济圈，房屋与租金成本可以通过房产本身的升值与长期经营活动获利。
所以，尽管小镇的独栋别墅与高级公寓，建筑材料考究，装修奢华，但在地皮与建筑上的成本并不贵，主要是摊的花园绿地与公共设施的成本，反映到租金上就没太大的盈利压力。
例如苏州城外澄湖东畔，与万千湖毗邻的“在水.三千”小镇，由于地方政策支持与荒地的原因，地价仅有苏州城内熟地价格的百分之一，每亩不足十万，与上海五千多万一亩地比起来，地价更是仅千分之二。
地价是小镇开发总范围的总地价，包括公路，绿地与公共设施用地。在民居部分，独栋别墅与高级公寓的建筑成本分别为每平方米2200与2650人民币，带精装修的总成本。
巴士酒店公司整体开发的小镇，独栋别墅与高级公寓无一例外，使用面积普遍都大，独栋别墅不算阁楼，不算车库与工具房，不算门前绿地花园，使用面积最少就是280平方米。
高级公寓房全是跃式，使用面积最少在80平方米以上，加上跃层总面积都在150平米以上，但仅算80平米的面积。
按房产租赁年百分之五计算，280平米的别墅，成本是61万6千块，年租3万800块，月租可以超过2566元，就可以保证租赁回报。
80平米，加跃层使用面积过150平米的高级公寓，平均造价为21万2000块，年租1万600块，月租达到880块以上，回报就过线了。
而在城市中，北上广深，一套500万的百平米房，哪个房屋租赁收益，能达到年5%的？那得月租两万以上才行。
除了离秀水街那号使馆区近的房，有外国冤大头会掏这个租金外，国内大多商品房达不到百分之五的年租赁回报线。
反而，不少城中村的违章房，自建房，加高房，就盖七层，房型只有单间。
客厅与卧室一体，厨房与卫生间一体，实际就是个20平米的小套间，只不过配套齐全，俗称“单间配套”。
这类单间毛坯房成本低的吓死人，一栋七层楼，里面20平米一间房的成本，才一万多块，来个简单装修，刷墙瓷砖地板带热水器，厨房等家伙什全下来，一间20平米的单间，成本不过三万块钱。
按年回报百分之五算，只要月租超过125块，就达到了房产租赁的收益线。
租到500每月，年回报就能高达25%，这是什么概念？
按投资收益比来算，强过全世界所有的五星酒店。
巴士酒店的小镇，实际就是通过整体开发的模式，把中间的水分挤掉，达到自建房的目的。
小镇离附近繁华城市的市中心，普遍在20公里以上，可那又有什么呢？小镇每天有直达城内SP生态旗下超市，迪士尼旗舰店门口的公交，不想挤公交，买辆车才多少钱？
小镇里的独栋别墅全有车库，高级公寓全有地下与露天停车位，一年房租的差额，就够买辆车的。
例如苏州城外的“在水.三千”，一间高级精装公寓的月租金才几百块，20公里不过开车十几分钟的事，生活质量与居住成本，到底哪个选择更优，其实是不言而喻的。
这就是美国为何富人区，高档社区，全在城外，全在郊区，全是小木屋社区。
那为何中国未形成这样的郊外社区呢？
这里面的原因，就是巴士酒店为何在中国的小镇整体开发，与在北美的城外社区整体开发，手法与模式截然不同的原因。
因为中国是个特色的地方，中国是形成不了美国那种大城市套无数卫星小城的城市群的，只会大城市自行扩张，出现一个个超级城市。
这不是有汽车没汽车的问题，这是由中国的土地政策造成的。
中国的城镇化进程，城市扩张现象，在老工业国家早就发生过，这一进程与现象中，有四个步骤，或者说有四个流动。
那就是从农村向县城流动，从县城向中小城市流动，从中小城市向大都会流动，从大都会向郊外流动。
可中国只有前三阶段，第四阶段被憋住了。早期人口自由迁徙政策未放开的时候，前三阶段都流动不了，乱流就是盲流，一收容全遣返个逑了。
